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Saturday, 23 September , 2017

2017年上半年,房地产行业政策整体延续“分类调控、因城施策”的主基调:一方面高库存的三四线城市落实各种措施去库存;另一方面,一线城市和热点二三线城市继续出台或升级以“限购、限贷、限价、限售”为核心的调控政策。

对于2017年下半年,有房企认为,在坚持房子的居住属性的基本政策定调下,政府的“因城施策、分类调控”的思路和决心不会动摇,并且会进一步贯彻执行,继续巩固调控效果。而且,针对房地产行业定向紧缩的监管政策也将继续,资金面仍将保持偏紧趋势,行业下半年将承受一定下行压力。另一方面,租售并举、共有产权等政策的提出,是对“房子是用来住的”方针的落实,将有利于建立房地产行业的长效机制,保持行业平稳健康发展。

业内认为,房地产行业将进入加速分化的阶段,一方面,龙头房企凭借现有资金实力和较低的融资成本,进一步进行“拿地—开发—销售”的正循环,实现持续增长;另一方面,弱势房企受制于行业利润率下降、资金实力较弱和融资成本较高等因素的影响,面临退出及转型压力,行业将进入并购频发的“战国时代”,行业集中度将加速提高。

国家统计局数据显示,2017年1-6月,房地产投资累计同比增速为8.5%,显现降温趋势,其中以一线城市尤为明显。新开工及施工面积累计同比增速分别为10.6%和3.4%,距离2016年4月的高点分别有10.8和2.4个百分点的回落幅度。销售面积及销售金额累计同比增速分别为16.1%和21.5%,较2016年4月的高点分别有高达20.4和34.4个百分点的显著回落,明显处于降温态势。

9月过半,2017年上市公司半年报披露季已接近尾声,据新华网报道,整体数据显示,有120家以上的上市房企逆势交出了利润率11.2%的成绩单,同比上涨近2%,典型的利润飘红企业包括恒大、融创、碧桂园、中海、金地、雅居乐、华夏幸福等。另一方面,也有不少企业跑输大势,业绩指标呈下降趋势,包括首开、华润、复星、花样年、嘉凯城等,个别企业未能适应市场做深度调整,抗风险力与盈利能力逐渐降级。新华网表示,2017年中报季释放出一个新现象,那就是以往以“高周转、冲规模”为主的竞争模式转变成了“拼利润”的竞争模式。

从A股上市公司来看,8月底公布的年报显示,多数房企净利润同比增长两位数居多,受益于结转区域和产品结构的影响,及上半年毛利率增加,而部分房企的营业收入下降,则归于可结转商品房资源较上期减少。特别是阳光城集团股份有限公司(阳光城,000671.SZ)和金地(集团)股份有限公司(金地集团,600383.SH)净利润增速分别达到91.82%和48.11%,超过龙头房企代表万科企业股份有限公司(万科A,000002.SZ)的36.5%净利润增长。

二季度销售面积销售额双降的产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司(华夏幸福,600340.SH),期内实现营业收入222.6亿元,同比增长26.4%;实现归属母公司所有者的净利润53.7亿元,同比增长35.7%。报告期内,华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业222家,新增签约投资额731.5亿元。该公司称,截至6月底的预收款项将在未来3年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。

可稍作对比的是,同样主营业务为园区综合开发和运营服务商的招商局蛇口工业区控股股份有限公司(招商蛇口,001979.SZ),期内实现营业收入总额193.96亿元,同比减少8.72%,实现归属于上市公司股东的净利润34.66亿元,同比减少9.49%。

此外,在港股市场,中国恒大集团(中国恒大,03333.HK)上半年实现净利润231.3亿元,同比大增224%,利润率12.3%;融创中国控股有限公司(融创中国,01918.HK)上半年毛利同比增长86%,核心净利同比上涨204%,溢利同比上涨1470%至16.1亿元,进入高利润增长通道;碧桂园控股有限公司(碧桂园,02007.HK)上半年股东应占利润约为75亿元,同比增长39.2%。

值得一提的是,上述提到的A股房企的半年报,在社会责任方面大多提到了精准扶贫工作情况。

万科在半年报中称,上半年,该集团完成了1160名重症孤儿的养护;在20个城市开展自闭症家庭救助;在云南、贵州等地开展乡村支教和乡村教师支持等活动。

报告期内,华夏幸福投入3个扶贫项目的资金是1830万元;葛洲坝在湖北投入360万元,用于教育脱贫、定点脱贫,同时组织员工对周边地区及群众开展法律法规政策宣传、心理咨询、医疗救助、留守儿童及空巢老人关爱等活动。保利地产捐资500万元作为广东省扶贫开发专项基金,报告期内支出20万元对口扶贫山西省河曲县;金地集团募集善款100万元,用于陕西省旬阳县小河镇寨子沟村出山公路的修建;中粮集团向四川省甘孜藏族自治州甘孜县拨付扶贫资金70万元。

中国恒大在扶贫方面投入巨大。中国恒大表示,在全国政协支持鼓励下,该集团从2015年12月开始结对帮扶贵州省毕节市大方县,三年无偿投入30亿元,确保到2018年底大方县18万贫困人口全部稳定脱贫。

此前,中国证监会下发关于“发挥资本市场作用,服务国家脱贫攻坚战略”的意见,要求着力精准扶贫,坚持把帮助贫困群众摆脱贫困、实现共同富裕作为资本市场各项支持措施的出发点和落脚点。支持和鼓励上市公司履行社会责任服务国家脱贫攻坚战略,鼓励上市公司支持贫困地区的产业发展,支持上市公司对贫困地区的企业开展并购重组。对涉及贫困地区的上市公司并购重组项目,优先安排加快审核;对符合条件的农业产业化龙头企业的并购重组项目,重点支持加快审核。鼓励上市公司结对帮扶贫困县或贫困村,主动对接建档立卡贫困户,优先录用来自贫困地区的高校毕业生,优先招收建档立卡贫困人口。

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